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Embargo de Obra Nova, Normas de Afastamento e Caducidade: Análise Crítica de Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 12-03-2026
Em março de 2026, o Tribunal da Relação de Guimarães, 2.ª Secção Cível, proferiu acórdão num procedimento cautelar de embargo de obra nova em que o nosso escritório assegurou o patrocínio da parte requerente. A decisão, embora parcialmente favorável na questão da caducidade, revertendo um erro grave da primeira instância, julgou improcedente a providência com fundamento na inexistência de violação de um direito subjetivo. Publicamos esta análise porque os entendimentos que o acórdão consagra merecem reflexão: não apenas pelo impacto no caso concreto, mas pelo que representam para qualquer proprietário que se veja confrontado com uma obra vizinha que desrespeita as distâncias mínimas legais.
O Caso
Uma sociedade proprietária de um imóvel em Braga viu o prédio confinante a sul ser objeto de alterações construtivas que, em relação à configuração inicialmente prevista e licenciada, introduziram modificações de impacto significativo: a construção de uma rampa de acesso automóvel com um muro de suporte de 5,5 metros de altura, implantada a apenas 2,68 metros das varandas do imóvel da requerente; o aumento da volumetria do edifício vizinho em 4 metros de altura; e a supressão das zonas verdes que antes serviam de amortecimento entre os dois prédios. O Relatório de Verificação Não Judicial Qualificada realizado nos autos confirmou estes valores de forma objetiva e inultrapassável.
A lei é clara: o artigo 73.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e o artigo 1360.º do Código Civil impõem afastamentos mínimos que a obra em causa violava. O nosso escritório instaurou o procedimento cautelar de embargo de obra nova com vista à suspensão imediata dos trabalhos.
A Questão da Caducidade: O Perigo de um Critério Impreciso
A primeira instância julgou procedente a exceção de caducidade do direito de requerer o embargo, com o seguinte fundamento: um documento de simulação de sombreamento junto ao processo tinha inscrita a data de “21 de dezembro de 2024”, o que levou o tribunal a concluir que a requerente já tinha conhecimento das alterações construtivas nessa data. Sendo o requerimento cautelar apresentado em agosto de 2025, o prazo de 30 dias previsto no artigo 397.º, n.º 1, do Código de Processo Civil estaria há muito decorrido.
O erro foi manifesto. A data “21 de dezembro” não correspondia ao momento em que o documento foi elaborado: referia-se ao solstício de inverno, o parâmetro técnico obrigatório nas leges artis da análise de exposição solar, correspondente ao dia de menor incidência solar do ano. É precisamente para esse dia que as ferramentas de simulação de sombreamento calculam os seus resultados, por ser o cenário mais desfavorável, o mesmo que acontece com horas entre as 08h00 e as 17h00 inscritas no documento, que não correspondem à hora de elaboração mas ao arco solar simulado. O próprio perito do tribunal confirmou esta leitura sem hesitação. O Tribunal a quo confundiu uma referência técnica com uma data histórica, extraindo dessa confusão uma conclusão sobre o momento do conhecimento que a prova não suportava.
O Tribunal da Relação corrigiu este erro, e bem. Reafirmou que o facto relevante para a contagem do prazo de 30 dias é o início efetivo da construção lesiva, não o licenciamento, não a aprovação da alteração ao loteamento, não a publicação de um edital, e que o conhecimento desse início só ficou demonstrado em julho de 2025, conforme depôs a testemunha arquitecta ouvida em audiência.
A exceção de caducidade foi julgada improcedente.
Não obstante esta correção, o episódio ilumina um problema mais amplo. Com alguma frequência, os tribunais tendem a julgar caduco o procedimento de embargo com base em critérios de “conhecimento” excessivamente latos — tratando o conhecimento abstrato de uma alteração urbanística (a aprovação de um projeto, a publicação de um edital, a concessão de uma licença) como equivalente ao conhecimento concreto e qualificado da obra que causa ou ameaça causar prejuízo. Esta distinção é juridicamente essencial, e foi afirmada de forma consistente pela jurisprudência: “o conhecimento que releva não é o do licenciamento ou da intenção de construção, mas o do início da obra, em termos que façam concluir com grande probabilidade que a obra potencialmente lesiva será concretizada” (cfr., entre muitos, Ac. TRE de 04-06-2020, p. 51/20.9T8VRS.E1; Ac. TRL de 25-10-2022, p. 3372/22.2T8LSB.L1-7; Ac. TRP de 16-01-2026, p. 1048/25.8T8PVZ-A.P1).
As consequências práticas de um juízo precipitado de caducidade são severas e frequentemente irreversíveis. Julgado caduco o procedimento, a obra prossegue, conclui-se, e o proprietário vizinho fica privado do único instrumento processual que lhe permitia suspender imediatamente os trabalhos. A ação principal, de demolição ou de indemnização, é um caminho mais longo, de incerteza acrescida e de impacto prático menor quando os danos já estão consolidados em betão. Há, neste tipo de decisões precipitadas, uma dimensão de justiça material que os tribunais não podem ignorar: a caducidade é uma exceção que extingue direitos; a sua aplicação exige fundamento sólido, não presunções construídas sobre datas técnicas mal interpretadas.
As Normas de Afastamento e o Direito Subjetivo do Vizinho: Uma Tese que Merece Ser Desenvolvida
Revertida a caducidade, o Tribunal da Relação entrou no mérito e negou o embargo com fundamento que não podemos subscrever sem reservas.
A Relação afirmou, seguindo uma corrente jurisprudencial maioritária, que a relação jurídica entre proprietários de prédios confinantes no que respeita à edificação se rege exclusivamente pelas normas do Código Civil, artigos 1360.º e seguintes, e não pelo RGEU, pelo PDM ou pelo RJUE, que são normas de direito público e não conferem direitos subjetivos aos particulares. Concluiu, consequentemente, que a violação objetiva da distância mínima de 3 metros imposta pelo artigo 73.º do RGEU não fundamenta, por si só, o embargo de obra nova.
Em abstrato, esta proposição tem uma lógica reconhecível, e não a recusamos na sua totalidade. Nem toda a violação de uma norma urbanística confere ao vizinho o direito de embargar: a construção de um edifício sem licença, o incumprimento de índices de edificabilidade, a violação de regras estéticas de um plano diretor municipal, estas são matérias de legalidade administrativa, cujo controlo pertence primariamente às autoridades públicas. É correto, neste sentido, afirmar que a ausência de licença ou a violação de regulamentos de direito público não são, por si sós, fundamento de embargo de obra nova.
Mas este raciocínio não pode ser aplicado indiscriminadamente às normas de afastamento mínimo para o prédio vizinho. Estas normas têm uma natureza funcionalmente distinta que o acórdão não pondera com a devida profundidade.
Quando o artigo 73.º do RGEU determina que uma construção nova deve manter um afastamento mínimo de 3 metros das janelas do prédio vizinho, não está apenas a definir um parâmetro urbanístico de interesse geral: está a criar uma zona de proteção jurídica em benefício de uma pessoa determinada e determinável, o proprietário do prédio contíguo. O legislador não fixou aquela distância por razões de estética urbana ou de ordenamento do território: fixou-a para garantir ao vizinho concreto luz, ventilação, privacidade e salubridade. A norma existe porque esse vizinho é o titular identificado do interesse que ela visa tutelar, mesmo que ele não seja expedito na sua defesa, mesmo que nunca recorra a tribunal.
A diferença é, pois, qualitativa: entre uma norma que serve o interesse difuso da coletividade (as regras de uso do solo, os índices de construção, as regras estéticas) e uma norma que cria um perímetro de proteção em favor de um particular identificável (as regras de afastamento, as distâncias mínimas), há uma distinção que a teoria geral do direito já reconhece sob a forma da doutrina das “normas de proteção” consagrada no artigo 483.º, n.º 1, do Código Civil. Para efeitos de responsabilidade civil, a violação de uma norma “destinada a proteger interesses alheios” é ilícita e os danos sofridos pelo vizinho inscrevem-se precisamente no círculo de interesses que a norma visava proteger.
Esta posição não é isolada na jurisprudência portuguesa, ainda que minoritária. O Tribunal da Relação de Coimbra, em acórdão de 4 de abril de 2017, afirmou expressamente que as normas do RGEU “não deixam de proteger também interesses privados no âmbito das limitações à construção civil, podendo legitimar a pretensão inibitória do particular lesado.” O Tribunal da Relação de Lisboa, em acórdão de 10 de maio de 2011 (p. 987/10.5TBALQ.L1-1), reconheceu que normas do PDM relativas à proteção da salubridade e da insolação conferem ao proprietário vizinho o direito de embargar diretamente a obra nova. O Tribunal da Relação de Évora, em acórdão de 17 de novembro de 2011 (p. 45/2001.E1), estabeleceu o critério funcional adequado: para que o particular possa reagir contra a violação de uma norma de direito público, basta demonstrar que essa norma “visava proteger interesses alheios” e que os danos sofridos se inscrevem no círculo desses interesses. E o próprio Supremo Tribunal de Justiça, em acórdão de 6 de maio de 1998, aplicou o artigo 73.º do RGEU para tutelar as janelas de um imóvel existente face a nova construção, reconhecendo, ainda que implicitamente, que aquela norma serve a proteção do vizinho concreto.
O caso em apreço demonstra com particular clareza as limitações práticas da posição dominante. A requerente não invocava a violação abstrata de um índice urbanístico: o seu prédio ficou com as varandas do primeiro andar a 2,68 metros de um muro de 5,5 metros de altura, privado de toda a luz solar direta durante os meses de inverno, com a varanda do segundo andar à altura do muro e à distância de pouco mais de metro e meio. A violação da distância mínima legal era objetiva, mensurável ao centímetro, atestada por perito. Exigir que, além desta violação objetiva, a requerente demonstre ainda uma violação autónoma das normas civis do Código Civil relativas a construções, que são de aplicação taxativa e não contemplam expressamente esta configuração específica, é impor uma dupla barreira que esvazia a proteção que o legislador quis conferir precisamente através das normas de afastamento.
O resultado é que a obra que viola objetivamente as distâncias mínimas legais prossegue, consolida-se, e o proprietário lesado fica sem proteção cautelar. É este o custo de uma interpretação que, sendo defensável em abstrato, produz resultados que merecem, no mínimo, uma ponderação mais cuidada quando confrontados com a realidade concreta das situações que estas normas foram concebidas para prevenir.
A nossa intervenção pautou-se, como sempre, pela aplicação rigorosa da lei e pela defesa intransigente dos direitos dos nossos constituintes. Discordamos da solução encontrada na questão substantiva e consideramos que a corrente jurisprudencial que reconhece às normas de afastamento uma dimensão de proteção de interesses privados, minoritária, mas sólida e fundamentada, merece ser afirmada e desenvolvida pelos nossos tribunais superiores.
Sobre o Autor:
Cristiano Pinheiro é Advogado, assumindo a advocacia como uma missão de Rigor, Verdade e Excelência. A sua atuação, focada no Direito da Família, Imobiliário e Responsabilidade Civil/Penal, distingue-se pela procura de resultados sólidos, construindo soluções justas que protegem o futuro dos seus clientes.
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