Empreitadas e Construção — Advogado em Braga
Mandar construir, remodelar ou reparar uma casa é, para a maioria das pessoas, um dos maiores investimentos da vida. Quando a obra não corre como previsto, os problemas raramente ficam pelo incómodo: há prazos que não são cumpridos, materiais que não correspondem ao acordado, defeitos que só aparecem meses depois de a obra estar "pronta", e orçamentos que crescem sem justificação. Em Braga e na região do Minho, estas situações chegam frequentemente ao escritório, e as soluções existem, desde que os direitos sejam exercidos dentro dos prazos.
O primeiro passo é perceber qual o regime jurídico aplicável ao caso concreto. Desde 1 de Janeiro de 2022, a grande maioria dos conflitos de empreitada entre particulares e empresas de construção é regulada pelo Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de Outubro, que revogou o anterior Decreto-Lei n.º 67/2003. Para os contratos anteriores a essa data, aplica-se o regime que estava em vigor quando o contrato foi celebrado. Em qualquer caso, as regras do Código Civil sobre empreitada continuam a aplicar-se de forma subsidiária, e constituem o regime exclusivo nas relações entre profissionais.
A empreitada de consumo — o regime do Decreto-Lei n.º 84/2021
Quando uma pessoa singular contrata uma empresa de construção para realizar obras na sua habitação ou noutra propriedade pessoal, sem fins profissionais, estamos perante uma empreitada de consumo. Este é o enquadramento da esmagadora maioria dos casos que chegam ao escritório: obras em moradias, remodelações de apartamentos, construção de anexos, impermeabilizações e trabalhos de acabamento contratados por particulares a empresas do sector da construção.
O Decreto-Lei n.º 84/2021 introduziu uma hierarquia de direitos que importa conhecer. Em caso de falta de conformidade da obra, o consumidor deve, em primeiro lugar, exigir a reposição da conformidade, ou seja, a reparação ou a substituição da obra. Só após tentativa frustrada de reposição da conformidade é que o consumidor pode recorrer, em segunda linha, à redução proporcional do preço ou à resolução do contrato. Esta gradação resulta directamente da transposição da Directiva (UE) 2019/771 e representa uma ruptura face ao regime anterior: sob o Decreto-Lei n.º 67/2003, o consumidor tinha liberdade plena para escolher imediatamente qualquer um dos quatro remédios, sem hierarquia.
Existe, porém, uma excepção importante. Se a falta de conformidade se manifestar nos primeiros trinta dias após a conclusão da obra, o consumidor pode exigir de imediato a substituição ou a resolução do contrato, sem necessidade de passar pela fase prévia de reparação.
Outro aspecto relevante: sob o DL 84/2021, a responsabilidade do empreiteiro é objectiva. O consumidor não precisa de provar culpa do empreiteiro na execução defeituosa da obra. Basta provar a existência dos defeitos, presumindo-se que já existiam no momento da entrega da obra, cabendo ao empreiteiro ilidir essa presunção. Este entendimento, consolidado na jurisprudência sobre o regime anterior, mantém-se com o novo diploma.
Além dos direitos de reposição, redução e resolução, o consumidor tem direito a indemnização pelos danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos, ao abrigo do artigo 12.º da Lei de Defesa do Consumidor. É importante notar que o prazo para exercer judicialmente o direito de indemnização não é o prazo de dois anos previsto no artigo 17.º do DL 84/2021 para os restantes direitos, mas o prazo de um ano do artigo 1224.º do Código Civil, a contar da denúncia. Este entendimento foi confirmado pelo Tribunal da Relação do Porto em acórdão recente, que aplicou esta distinção mesmo em contratos sujeitos ao DL 84/2021.
Uma mudança que importa conhecer — empresas e condomínios já não são consumidores
Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 84/2021, o conceito de consumidor foi redefinido de forma mais restrita. Ao contrário do que sucedia com o anterior Decreto-Lei n.º 67/2003, apenas as pessoas singulares que actuem fora do âmbito da sua actividade profissional podem hoje beneficiar do regime de protecção do consumidor nas empreitadas.
Esta alteração tem consequências práticas importantes. Sob o regime anterior, os condomínios podiam ser considerados consumidores, desde que as fracções do prédio se destinassem maioritariamente à habitação, como o Supremo Tribunal de Justiça confirmou no acórdão de 14 de Setembro de 2023. Mas esse acórdão aplicava o Decreto-Lei n.º 67/2003 a contratos anteriores a 2022. Para contratos celebrados a partir de 1 de Janeiro de 2022, o condomínio já não pode invocar o estatuto de consumidor, como confirmado pelo Tribunal da Relação do Porto no acórdão de 10 de Julho de 2024.
O mesmo se aplica a empresas e a qualquer entidade que não seja uma pessoa singular: ficam excluídas do regime de consumo e remetidas para as regras gerais do Código Civil, com prazos e condições distintos. Identificar correctamente o regime aplicável é, por isso, o primeiro passo para definir a estratégia certa.
Os prazos — o que não pode ser ignorado
Os prazos diferem consoante o regime aplicável. Tanto no regime de consumo como no regime geral do Código Civil, a sua ultrapassagem faz caducar os direitos de forma definitiva. Não há margem para hesitações prolongadas.
Empreitada de consumo — Decreto-Lei n.º 84/2021
Para obras em imóveis, o prazo de garantia é de cinco anos a contar da entrega da obra, nos termos do artigo 1225.º do Código Civil. Dentro desse prazo, o consumidor deve denunciar os defeitos ao empreiteiro no prazo de um ano a contar do seu descobrimento, conforme o artigo 1220.º do Código Civil. O Tribunal da Relação de Guimarães, no acórdão de 12 de Setembro de 2024, confirmou que este prazo de denúncia de um ano se aplica mesmo quando o dono da obra apenas pretende obter indemnização pelos chamados danos sequenciais.
Feita a denúncia, os prazos para exercício judicial dos direitos divergem consoante o que se pretenda: o consumidor dispõe de dois anos para exercer os direitos de reposição da conformidade, redução do preço ou resolução do contrato, ao abrigo do artigo 17.º do Decreto-Lei n.º 84/2021; mas dispõe apenas de um ano para exercer judicialmente o direito de indemnização, ao abrigo do artigo 1224.º do Código Civil. Esta distinção foi confirmada pelo Tribunal da Relação do Porto em acórdão recente, aplicada especificamente a contratos sujeitos ao DL 84/2021.
Regime geral do Código Civil — empresas, condomínios e relações não-consumo
Fora do âmbito da empreitada de consumo, o artigo 1220.º do Código Civil impõe um prazo de denúncia de apenas trinta dias após o descobrimento do defeito, sob pena de caducidade imediata de todos os direitos. Feita essa denúncia, o dono da obra dispõe de um ano para exercer judicialmente os seus direitos, incluindo o direito de indemnização, ao abrigo do artigo 1224.º do Código Civil. Para obras em imóveis, o prazo de garantia é igualmente de cinco anos nos termos do artigo 1225.º do Código Civil, mas dentro desse período o prazo de denúncia de trinta dias é muito mais exigente do que o prazo de um ano que o regime de consumo concede aos particulares.
Como actuar quando a obra tem defeitos ou o empreiteiro não cumpre
Quando a obra apresenta defeitos, a primeira obrigação do dono da obra é verificar se a execução está conforme o acordado e comunicar os defeitos ao empreiteiro dentro dos prazos legais. Um erro frequente, com consequências graves, é o dono da obra mandar reparar os defeitos por terceiros sem ter obtido a recusa ou o incumprimento definitivo do empreiteiro. O Tribunal da Relação de Coimbra, no acórdão de 24 de Fevereiro de 2026, clarificou que, ao reparar os defeitos unilateralmente através de terceiros, o dono da obra inviabiliza a prestação do empreiteiro, perdendo o direito de recusar o pagamento do preço ou de exigir a sua redução.
No regime de consumo, esta regra tem nuances: o consumidor pode proceder à reparação por terceiros se o empreiteiro recusar expressamente, não cumprir em prazo razoável, ou se a situação for urgente. O Tribunal da Relação do Porto, no acórdão de 6 de Março de 2025, clarificou os pressupostos que devem estar verificados para que o consumidor possa eliminar os defeitos por conta própria e depois exigir o reembolso ao empreiteiro.
Quando o empreiteiro atrasa a obra, a simples mora não basta para resolver o contrato. É necessário converter essa mora em incumprimento definitivo, através de uma interpelação admonitória em que se fixa um prazo razoável e se adverte que, não sendo cumprido, o contrato será resolvido. Esta regra resulta do artigo 808.º do Código Civil e foi confirmada pelo Tribunal da Relação de Guimarães no acórdão de 5 de Dezembro de 2024. O abandono inequívoco da obra pode, porém, constituir incumprimento definitivo sem necessidade de interpelação prévia, como confirmou o Supremo Tribunal de Justiça no acórdão de 9 de Julho de 2025.
Nos casos em que o orçamento cresceu além do acordado ou o empreiteiro realizou alterações sem autorização, o artigo 1214.º do Código Civil estabelece que, tendo sido fixado um preço global, o empreiteiro só pode exigir indemnização correspondente ao enriquecimento do dono da obra se a autorização para as alterações não tiver sido dada por escrito com fixação do aumento de preço. Para uma análise aprofundada desta questão, o escritório publicou um comentário ao acórdão do TRP de Janeiro de 2026 sobre orçamento insuficiente e responsabilidade do empreiteiro.
Questões frequentes em Braga — o que os nossos clientes perguntam
Sou um particular que contratou uma empresa para remodelar a minha casa. Qual é o meu regime?
Se o contrato foi celebrado depois de 1 de Janeiro de 2022, aplica-se o Decreto-Lei n.º 84/2021. Sendo pessoa singular a contratar uma empresa para obras na sua habitação sem fins profissionais, é consumidor e beneficia da protecção deste diploma. Deve saber, porém, que os seus direitos obedecem a uma hierarquia: em primeiro lugar, pode exigir a reparação ou a substituição; só se estas falharem é que pode passar à redução do preço ou à resolução do contrato. O prazo de garantia para imóveis é de cinco anos, e o de denúncia dos defeitos é de um ano dentro desse período.
O meu condomínio pode agir contra a construtora ao abrigo da lei do consumidor?
Depende da data do contrato. Para contratos celebrados antes de 1 de Janeiro de 2022, era possível, em determinadas condições, que o condomínio fosse considerado consumidor ao abrigo do Decreto-Lei n.º 67/2003, como o STJ confirmou no acórdão de 14 de Setembro de 2023. Para contratos a partir de 2022, o Decreto-Lei n.º 84/2021 reservou o estatuto de consumidor às pessoas singulares, pelo que o condomínio ficou excluído deste regime e remete-se às regras gerais do Código Civil, com prazos e condições diferentes.
A obra ficou com defeitos. Tenho de os denunciar por escrito?
Sim, e dentro de prazos rigorosos que variam consoante o regime aplicável. No regime de consumo (DL 84/2021), o consumidor deve denunciar os defeitos no prazo de um ano a contar do seu descobrimento, dentro do prazo de garantia de cinco anos, nos termos dos artigos 1220.º e 1225.º do Código Civil. Feita a denúncia, o consumidor dispõe de dois anos para intentar acção judicial com vista à reposição da conformidade, redução do preço ou resolução do contrato (artigo 17.º do DL 84/2021), e de um ano para exercer o direito de indemnização (artigo 1224.º do Código Civil). No regime geral do Código Civil, o prazo de denúncia é de apenas trinta dias após o descobrimento do defeito, e o prazo para intentar a acção é de um ano a contar da denúncia. A denúncia por escrito, com data e conteúdo documentados, é a forma mais segura de preservar estes prazos em qualquer dos regimes.
O empreiteiro cobra trabalhos a mais que eu não autorizei. Sou obrigado a pagar?
Depende. Se tiver sido fixado um preço global e a autorização para as alterações não tiver sido dada por escrito com fixação do aumento de preço, o empreiteiro só tem direito a indemnização correspondente ao enriquecimento do dono da obra, nos termos do artigo 1214.º do Código Civil. Ou seja, não está obrigado a pagar o valor cobrado pelo empreiteiro, mas pode ter de indemnizar o enriquecimento obtido com os trabalhos realizados. Se o contrato previr um preço variável por medição, as regras são diferentes e exigem análise caso a caso.
A nossa abordagem
Os conflitos de empreitada têm uma característica que os torna particularmente exigentes: os prazos são curtos, a prova é técnica, e os erros processuais têm consequências definitivas. Um direito que caducou por falta de denúncia atempada, uma resolução tentada sem esgotar a hierarquia de remédios prevista no Decreto-Lei n.º 84/2021, ou uma actuação incorrecta quanto ao regime jurídico aplicável, podem inviabilizar por completo uma pretensão legítima.
A abordagem que seguimos começa sempre pela identificação do regime aplicável ao caso concreto: perceber se estamos perante uma empreitada de consumo ao abrigo do Decreto-Lei n.º 84/2021 ou uma empreitada comum regulada pelo Código Civil, e quais os prazos que ainda estão em aberto. A partir daí, analisamos o contrato e a documentação existente, identificamos os defeitos e definimos uma estratégia que preserve todos os direitos disponíveis. Em obras com defeitos técnicos complexos, trabalhamos com peritos quando necessário.
Quando a negociação é possível, é preferível: resolve mais rápido, com menos custos e sem o desgaste de um processo judicial. Quando não é, representamos os nossos clientes em juízo nos tribunais competentes para cada caso, com o rigor que estas matérias exigem.
O escritório tem sede em Braga e presta atendimento presencial mediante marcação em Vieira do Minho. Para quem não possa deslocar-se, incluindo clientes residentes no estrangeiro, o atendimento pode realizar-se por videochamada.
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Sobre o Autor:
Cristiano Pinheiro é Advogado, assumindo a advocacia como uma missão de Rigor, Verdade e Excelência. A sua atuação, focada no Direito da Família, Imobiliário e Responsabilidade Civil/Penal, distingue-se pela procura de resultados sólidos, construindo soluções justas que protegem o futuro dos seus clientes.
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