Condomínios e Propriedade Horizontal — Advogado em Braga
Viver num edifício em regime de propriedade horizontal é partilhar espaços, responsabilidades e, inevitavelmente, tensões. Em Braga, onde o mercado imobiliário tem registado um crescimento significativo nos últimos anos, os conflitos de condomínio tornaram-se uma das questões jurídicas mais frequentes no quotidiano das famílias. Desde quotas por pagar a obras contestadas, passando por deliberações que prejudicam condóminos minoritários, a vida em condomínio exige respostas jurídicas precisas e atempadas.
A propriedade horizontal não é apenas uma forma de organização predial. É um regime jurídico complexo, com regras próprias de administração, de repartição de encargos e de resolução de litígios que, quando ignoradas, geram conflitos prolongados e custos evitáveis.
O que diz a Lei — o direito à protecção do condómino
O regime da propriedade horizontal encontra-se regulado nos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil, complementados pelo Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro. Este diploma trouxe alterações relevantes ao funcionamento dos condomínios, nomeadamente no que respeita à convocação de assembleias por videoconferência, à responsabilidade por encargos na venda de fracções e ao reforço dos poderes e deveres do administrador.
Nos termos do artigo 1420.º do Código Civil, cada condómino é proprietário exclusivo da sua fracção e comproprietário das partes comuns do edifício. Este duplo estatuto é incindível: nenhum condómino pode renunciar à parte comum como forma de se desonerar das despesas de conservação.
As partes imperativamente comuns do edifício encontram-se elencadas no artigo 1421.º do Código Civil e incluem o solo, alicerces, paredes mestras, telhado, entradas, escadas, corredores de uso comum e instalações gerais de água, electricidade e gás. O título constitutivo pode, contudo, afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
Quanto à repartição de despesas, o artigo 1424.º do Código Civil estabelece que as despesas de conservação e fruição das partes comuns são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas fracções. A Lei n.º 8/2022 introduziu a possibilidade de o regulamento de condomínio prever critérios alternativos de repartição, desde que aprovados sem oposição por maioria representativa da maioria do valor total do prédio.
Conflitos mais comuns em condomínios e como se resolvem
A experiência prática em Braga e no Minho revela que os litígios de condomínio se concentram em quatro áreas principais.
A cobrança de quotas em atraso é, de longe, o problema mais frequente. Nos termos do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, na redacção da Lei n.º 8/2022, a acta da assembleia de condóminos que delibere o montante das contribuições e o prazo de pagamento constitui título executivo contra o condómino que não pague a sua quota-parte. Isto significa que, verificados os requisitos legais, o condomínio pode avançar directamente para a execução judicial, sem necessidade de instaurar previamente uma acção declarativa.
A impugnação de deliberações é outra fonte constante de litígio. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis, nos termos do artigo 1433.º do Código Civil. O condómino que não tenha aprovado a deliberação dispõe de um prazo de 60 dias para propor a acção de anulação, podendo solicitar previamente a convocação de assembleia extraordinária para revogação.
Os conflitos sobre obras nas partes comuns também são frequentes. O artigo 1422.º do Código Civil veda aos condóminos prejudicar a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, quer por obras novas, quer por falta de reparação. As obras que modifiquem a linha arquitectónica carecem de aprovação por maioria de dois terços do valor total do prédio.
Por fim, as questões relativas à administração do condomínio, incluindo a eleição, exoneração e responsabilização do administrador, geram igualmente contenciosos com frequência. As funções do administrador encontram-se detalhadamente previstas no artigo 1436.º do Código Civil, e o seu incumprimento pode dar lugar a responsabilidade civil.
Questões frequentes em Braga — o que os nossos clientes perguntam
Posso ser obrigado a pagar quotas de condomínio que não aprovei?
Sim. Nos termos do artigo 1424.º do Código Civil, as despesas de conservação e fruição das partes comuns são da responsabilidade de todos os condóminos, independentemente de terem votado favoravelmente a deliberação. A obrigação de contribuir para as despesas comuns decorre da própria titularidade da fracção e não pode ser afastada por desacordo com a deliberação, salvo se esta for anulada judicialmente.
O que posso fazer se a assembleia de condóminos aprovar uma deliberação ilegal?
Pode impugnar a deliberação nos termos do artigo 1433.º do Código Civil. Nos 10 dias seguintes à deliberação, pode exigir a convocação de assembleia extraordinária para revogação. Se essa via não resolver o problema, pode propor acção de anulação no prazo de 20 dias após a assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias após a deliberação original. Em casos de urgência, é também possível requerer a suspensão judicial da deliberação.
Comprei um apartamento com dívidas de condomínio. Sou responsável?
A Lei n.º 8/2022 introduziu o artigo 1424.º-A do Código Civil, que prevê a emissão obrigatória de uma declaração de dívida pelo administrador aquando da alienação de uma fracção. A responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que deveriam ter sido liquidadas. Se prescindir desta declaração na escritura, aceitando expressamente a responsabilidade, poderá ser chamado a responder pelas dívidas anteriores.
O administrador do condomínio pode ser responsabilizado se não cumprir as suas funções?
Sim. O artigo 1436.º, n.º 3, do Código Civil prevê expressamente que o administrador que não cumpra as funções que lhe são cometidas é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal. A assembleia pode exonerá-lo a qualquer momento, nos termos do artigo 1435.º do Código Civil, e o tribunal pode fazê-lo a requerimento de qualquer condómino que demonstre irregularidades ou negligência.
A nossa abordagem
Os litígios de condomínio são, por natureza, conflitos de proximidade. Envolvem pessoas que partilham o mesmo edifício e que continuarão a cruzar-se no elevador, no corredor ou na garagem. Esta realidade exige uma abordagem que privilegie soluções proporcionadas, sem descurar a firmeza necessária para proteger os direitos de quem nos procura.
Antes de qualquer passo judicial, analisamos com rigor a documentação do condomínio: o título constitutivo, o regulamento, as actas das assembleias e o enquadramento legal específico da questão. Muitos conflitos resolvem-se com uma interpelação bem fundamentada ou com a preparação técnica de uma assembleia de condóminos. Quando a via extrajudicial se esgota, representamos os nossos clientes com a mesma exigência, seja na impugnação de deliberações, na cobrança de quotas ou na defesa perante pretensões ilegítimas de outros condóminos ou da própria administração.
Recebemos clientes no nosso escritório em Braga e, mediante marcação prévia, em Vieira do Minho. Para quem não possa deslocar-se, incluindo clientes residentes no estrangeiro, disponibilizamos atendimento por videochamada, assegurando o mesmo acompanhamento personalizado.
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Sobre o Autor:
Cristiano Pinheiro é Advogado, assumindo a advocacia como uma missão de Rigor, Verdade e Excelência. A sua atuação, focada no Direito da Família, Imobiliário e Responsabilidade Civil/Penal, distingue-se pela procura de resultados sólidos, construindo soluções justas que protegem o futuro dos seus clientes.
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