Arrendamento Urbano e Rural — Advogado em Braga
Uma renda que deixa de ser paga, uma obra que o senhorio recusa fazer, um contrato que ninguém sabe como terminar. O arrendamento, urbano ou rural, é uma das relações jurídicas mais presentes no dia-a-dia das famílias e das empresas na região de Braga e do Minho, e é também uma das que mais facilmente se transforma em litígio. Quando a confiança entre senhorio e inquilino se quebra, o que antes era um acordo simples converte-se num problema que exige intervenção jurídica rigorosa e célere.
O que diz a Lei — o direito à protecção no arrendamento
O regime jurídico do arrendamento urbano em Portugal assenta em dois pilares fundamentais: as disposições do Código Civil (artigos 1064.º e seguintes) e a Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU), que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano.
O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito, conforme exige o artigo 1069.º do Código Civil. Pode ter fim habitacional ou não habitacional, nos termos do artigo 1067.º, e no silêncio das partes considera-se celebrado por prazo certo, pelo período de cinco anos, de acordo com o artigo 1094.º, n.º 3, do Código Civil.
As formas de cessação do contrato são taxativas: acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei, nos termos do artigo 1079.º do Código Civil. Estas normas são imperativas, conforme estabelece o artigo 1080.º, o que significa que não podem ser afastadas por acordo entre as partes.
Quanto ao arrendamento rural, o seu regime jurídico próprio encontra-se previsto no Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro, que veio regulamentar a Lei n.º 86/95, de 1 de Setembro (Lei de Bases do Desenvolvimento Agrário), cujo artigo 38.º estabelece que o regime de arrendamento rural deve garantir ao proprietário a rentabilidade do capital fundiário e assegurar ao rendeiro a estabilidade necessária ao exercício da actividade agrícola. Nos casos em que o arrendamento rural não esteja sujeito a regimes especiais, aplicam-se subsidiariamente as disposições do arrendamento urbano para fins não habitacionais, com as necessárias adaptações, nos termos do artigo 1108.º do Código Civil.
Embora o arrendamento rural tenha enquadramento legal próprio, a realidade prática em Braga e no Minho centra-se, na esmagadora maioria dos casos, no arrendamento urbano, habitacional e não habitacional. É sobre este último que incidem as secções seguintes.
O que acontece quando o contrato de arrendamento urbano é incumprido
No âmbito do arrendamento urbano, a falta de pagamento da renda é o fundamento de resolução mais frequente em Braga e em todo o país. O artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil estabelece que é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda. A resolução pode operar por comunicação extrajudicial ou por acção judicial de despejo, nos termos do artigo 1084.º do Código Civil.
A jurisprudência tem reafirmado que o senhorio mantém a liberdade de optar pela via judicial mesmo quando disponha da possibilidade de resolução extrajudicial. Como decidiu o Tribunal da Relação de Lisboa, "a falta de pagamento de renda, se o inquilino não fizer cessar a mora, constitui o senhorio no direito de operar a resolução do contrato, exigindo a devolução do locado, bem como o pagamento das rendas vencidas e vincendas até à entrega" (Acórdão do TRL de 28-05-2009).
Mas a resolução não se limita à falta de pagamento. O uso do prédio para fim diverso, a cessão não autorizada do gozo, a violação de regras de sossego ou boa vizinhança e o não uso do locado por mais de um ano são igualmente fundamentos de resolução, nos termos do artigo 1083.º, n.º 2, do Código Civil.
Do lado do inquilino, a lei também confere protecção. O artigo 1083.º, n.º 5, prevê como fundamento de resolução pelo arrendatário a não realização de obras pelo senhorio quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado. O Tribunal da Relação do Porto, em acórdão recente, confirmou que o arrendatário tem direito a indemnização pelas benfeitorias úteis ou necessárias realizadas no locado, quando licitas, sendo equiparado ao possuidor de boa-fé (Acórdão do TRP de 12-07-2023).
Questões frequentes em Braga — o que os nossos clientes perguntam
O inquilino não paga a renda há meses. O que posso fazer?
Quando a mora no pagamento da renda atinge três meses, o senhorio pode resolver o contrato por comunicação extrajudicial ou intentar acção de despejo, nos termos do artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil. Mesmo que se opte pela resolução extrajudicial, o arrendatário dispõe de um mês para pôr fim à mora e evitar os efeitos da resolução, conforme o artigo 1084.º, n.º 3, sendo que essa faculdade só pode ser exercida uma única vez. Se o inquilino não regularizar a situação, o senhorio pode recorrer ao procedimento especial de despejo ou à acção judicial. Para uma explicação mais detalhada sobre os mecanismos disponíveis, consulte o nosso vídeo Rendas em atraso: o que pode fazer o senhorio?
Sou inquilino e o senhorio quer que eu saia. Pode fazê-lo?
Depende do fundamento. O senhorio pode denunciar um contrato de duração indeterminada nos casos previstos no artigo 1101.º do Código Civil: necessidade de habitação própria ou dos descendentes em 1.º grau, demolição ou obras profundas que obriguem à desocupação, ou mediante comunicação com antecedência não inferior a cinco anos. Em qualquer caso, a denúncia pelo senhorio acarreta obrigações, incluindo o pagamento de indemnização prevista no artigo 1103.º do Código Civil. A protecção do inquilino é reforçada quando este tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%.
Posso actualizar a renda do meu inquilino? Como se calcula?
Sim. A actualização anual das rendas é um direito do senhorio, regulada por coeficientes publicados anualmente em Portaria. Nos contratos anteriores ao NRAU, o processo de transição e actualização obedece a regras específicas previstas nos artigos 30.º e seguintes da Lei n.º 6/2006, que variam conforme a idade, o rendimento do agregado familiar e o tipo de arrendamento. Para uma explicação prática sobre os limites e o cálculo, veja o nosso vídeo Atualização de Renda: Como Calcular e Quais os Limites Legais?
O senhorio não faz obras e a casa está degradada. Que direitos tenho?
O arrendatário tem o direito de exigir ao senhorio a realização de obras de conservação, nos termos do artigo 1083.º, n.º 5, do Código Civil. Se a omissão comprometer a habitabilidade do locado, constitui fundamento de resolução pelo arrendatário. Em casos urgentes, o inquilino pode realizar as obras e exigir o reembolso ao senhorio. O Tribunal da Relação de Guimarães confirmou que, quando o arrendatário substitui o senhorio na realização de obras urgentes, deve comunicar a intenção de descontar o valor nas rendas, obedecendo aos requisitos legais (Acórdão do TRG de 25-01-2024).
O imóvel que arrendo vai ser vendido. Tenho direito de preferência?
Sim. O artigo 1091.º do Código Civil confere ao arrendatário o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos. O senhorio deve comunicar por carta registada com aviso de recepção as condições do negócio, dispondo o arrendatário de 30 dias para exercer o seu direito. Se a venda for realizada sem respeitar este direito, o inquilino pode intentar acção de preferência.
A nossa abordagem
O arrendamento é uma área que exige atenção ao pormenor contratual e conhecimento actualizado da legislação, que tem sofrido alterações significativas nas últimas duas décadas. Cada caso que acompanhamos em Braga começa pela análise cuidadosa do contrato, da correspondência trocada entre as partes e do enquadramento temporal do arrendamento, porque a solução jurídica varia substancialmente conforme o contrato seja anterior ou posterior ao NRAU.
A nossa abordagem privilegia, sempre que possível, a resolução negociada. Muitos conflitos entre senhorios e inquilinos podem ser resolvidos através de interpelações bem fundamentadas, sem necessidade de recorrer ao tribunal. Quando a negociação se esgota, actuamos com a mesma determinação na via judicial, seja na propositura de acções de despejo, na defesa de inquilinos contra denúncias ilegítimas, na cobrança de rendas em atraso ou na discussão de direitos de preferência.
Representamos tanto senhorios como inquilinos perante qualquer tribunal competente para o caso, abrangendo toda a tramitação processual, incluindo o procedimento especial de despejo junto do Balcão Nacional do Arrendamento.
O escritório tem sede em Braga, onde recebemos a maioria dos nossos clientes. Atendemos também em Vieira do Minho, mediante marcação prévia, e disponibilizamos consultas por videochamada para quem não possa deslocar-se, incluindo clientes residentes no estrangeiro.
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Sobre o Autor:
Cristiano Pinheiro é Advogado, assumindo a advocacia como uma missão de Rigor, Verdade e Excelência. A sua atuação, focada no Direito da Família, Imobiliário e Responsabilidade Civil/Penal, distingue-se pela procura de resultados sólidos, construindo soluções justas que protegem o futuro dos seus clientes.
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